Hipotekārais kredīts, kas tautā bieži tiek dēvēts vienkārši par mājokļa kredītu, joprojām ir viens no aktuālākajiem finanšu produktiem Latvijā. To izmanto gan dzīvokļu, gan privātmāju iegādei, gan būvniecībai vai remontam. Līdztekus tradicionālajiem banku piedāvājumiem arvien plašāku vietu ieņem arī nebanku sektors, kas nodrošina aizdevumus gan nekustamā īpašuma iegādei un labiekārtošanai, gan izsniedz kredītus pret īpašuma ķīlu. Šajā rakstā aplūkosim svarīgāko par mājokļa kredītu: kādiem mērķiem piemērots, kas jāzina par aizņemšanos un kredīta atamsku, kā arī aktualitātēm nekustamo īpašumu kreditēšanā.
Kas ir hipotekārais kredīts?
Hipotekārais kredīts ir ilgtermiņa aizdevums, kuru izmanto nekustamā īpašuma iegādei, būvniecībai vai remontam. Parasti tas tiek nodrošināts ar iegādāto vai jau esošu nekustamo īpašumu kā ķīlu. Hipotekārā kredīta atmaksa notiek pakāpeniski, saskaņā ar sastādīto grafiku.
Kas ir mazais mājokļa kredīts?
Mazais mājokļa kredīts ir salīdzinoši neliels aizdevums, kas paredzēts mājokļa uzlabošanai – remontam, sadzīves tehnikas iegādei vai pat zemes gabala iegādei. Šis kredīts ir ērts risinājums tiem, kas vēlas veikt uzlabojumus savā mājoklī, bet nevēlas vai nevar izmantot klasisko hipotekāro kredītu.
Mājokļa kredīta alternatīvas
Līdztekus klasiskajam hipotekārajam kredītam, aizvien populārākas kļūst arī citas kreditēšanas iespējas, ko piedāvā nebanku kreditētāji. Nebanku kredītētāju specializētie kredīti var būt piemērotas gan mājokļa iegādei, gan īpašuma uzlabošanai vai kapitāla atbrīvošanai no jau esoša īpašuma. Šādas alternatīvas ir īpaši noderīgas klientiem, kuriem ir nepieciešamas salīdzinoši zemākas aizdevuma summas vai kuri vēlas lielāku elastību kredīta saņemšanā.
Kredīts pret nekustamā īpašuma ķīlu
Kredīts pret nekustamā īpašuma ķīlu ļauj aizņemties salīdzinoši lielas aizdevuma summas, izmantojot jau piederošu nekustamo īpašumu kā nodrošinājumu. Kredīta apmērs ir atkarīgs no īpašuma tirgus vērtības, un līdzekļus var izmantot dažādiem mērķiem, tostarp citu saistību segšanai, mājokļa labiekārtošanai vai pat uzņēmējdarbības uzsākšanai.
Priekšrocība – nav nepieciešams iegādāties jaunu īpašumu, un process bieži vien ir ātrāks nekā tradicionālā hipotekārā kredīta noformēšana. Tomēr aizdevēji izvērtē arī klienta ienākumus un kredītvēsturi.
Kredīts nekustamā īpašuma iegādei
Atsveišķi nebanku kreditētāji piedāvā kredītu nekustamā īpašuma iegādei bez tradicionālajām banku prasībām. Šādi kredīti var būt noderīgi gadījumos, kad īpašums neatbilst banku standarta kritērijiem (piemēram, nepieciešams remonts, neapbūvēts zemesgabals, īpašums laukos u.c.).
Aizdevuma procentu likmes šajā segmentā mēdz būt augstākas, taču pretī tiek piedāvāta lielāka elastība, ātrāks izskatīšanas process un personalizēta pieeja.
Banku un nebanku kreditētāju piedāvājumu salīdzināšana
Latvijā specializētos mājokļu kredītus piedāvā gan bankas, gan nebanku kreditētāji. Zemāk redzamajā tabulā apkopoti būtiskākās atšķirības un priekšrocības.
Bankas:
- Specializētie kredītu veidi - Hipotekārais kredīts, mazais mājokļa kredīts, kredīts pret ķīlu.
- Aizdevuma mērķis - Dzīvokļa, mājas, zemes iegāde; būvniecība, remonts.
- Atbalsta programmas - Pieejamas (piemēram, ALTUM atbalsts jaunajām ģimenēm, speciālistiem).
- Formalitātes - Nepieciešams īpašuma vērtējums, maksātspējas un kredītvēstures izvērtējums. Īpašuma apdrošināšana.
- Pirmā iemaksa - Ir nepieciešama.
- Ierobežojumi - Ierobežojumi attiecībā uz īpašuma atrašanās vietu, stāvokli, vērtību.
Nebanku kreditētāji:
- Specializētie kredītu veidi - Kredīts nekustamā īpašuma iegādei, kredīts pret ķīlu, remontam.
- Aizdevuma mērķis - Dzīvokļa, mājas, zemes iegāde; būvniecība, remonts.
- Atbalsta programmas - Nav pieejamas.
- Formalitātes - Vienkāršāka procedūra – nav jāiesniedz vērtējums. Apdrošināšana nav obligāta prasība.
- Pirmā iemaksa - Nav nepieciešama.
- Ierobežojumi - Nav ierobežojumu attiecībā uz īpašuma veidu vai atrašanās vietai.
Mājokļa kredīta nosacījumi
Pirms pieņemt lēmumu par mājokļa kredīta noformēšanu, ir svarīgi iepazīties ar nosacījumiem, ko izvirza aizdevēji. Šie nosacījumi var būtiski atšķirties atkarībā no tā, vai izvēlaties banku vai nebanku kreditētāju, kā arī no jūsu individuālās finansiālās situācijas. Kredītdevēji rūpīgi izvērtē gan klienta spēju atmaksāt aizdevumu, gan arī īpašuma atbilstību noteiktiem standartiem.
Galvenie aspekti, kurus kredītdevēji ņem vērā:
- Aizņēmēja ienākumu apmērs un regularitāte – regulāri un pietiekami ienākumi ir viens no būtiskākajiem kritērijiem kredīta piešķiršanai. Jo stabilāki un lielāki ir ienākumi, jo labākas iespējas saņemt izdevīgāku piedāvājumu.
- Darba attiecības un statuss – priekšroka tiek dota aizņēmējiem ar ilgstošām darba attiecībām vai ar pierādāmiem ienākumiem no saimnieciskās darbības.
- Esošo kredītsaistību apmērs – ja jums jau ir esošas kredītsaistības, tiek vērtēts, vai jūsu budžets spēs nosegt arī jauno maksājumu.
- Kredītvēsture un kredītreitings – pozitīva kredītvēsture palielina izredzes saņemt kredītu ar labākiem nosacījumiem. Negatīva vēsture vai kavēti maksājumi iepriekš var kļūt par šķērsli.
- Īpašuma atrašanās vieta, stāvoklis un vērtība – bankas izvērtē, vai īpašums ir piemērots kā nodrošinājums. Priekšroka tiek dota pilsētās vai pieprasītās teritorijās esošiem īpašumiem labā tehniskā stāvoklī.
- Pirmās iemaksas apmērs un avots – standarta prasība ir vismaz 15% pirmā iemaksa no īpašuma vērtības.
Ar ko jārēķinās, aizņemoties
Pirms uzņemties ilgtermiņa saistības, būtiski saprast, ar kādiem papildus izdevumiem un faktoriem būs jārēķinās. Mājokļa kredīts nav tikai ikmēneša maksājums par dzīvokli, māju vai zemi – tam pievienojas arī citi izdevumi, kas jāplāno jau sākotnējā budžetā.
Papildu izmaksas
Mājokļa kredīta noformēšana ietver vairākas vienreizējas izmaksas:
- Valsts nodevas – īpašuma nostiprināšana Zemesgrāmatā parasti maksā 1,5% no īpašuma vērtības vai darījuma summas.
- Notāra pakalpojumi – dokumentu noformēšana un līgumu apstiprināšana var izmaksāt no 70 līdz 250 €.
- Nekustamā īpašuma vērtējums – nepieciešams, lai banka noteiktu aizdevuma summu, izmaksas parasti ir no 150 līdz 300 €.
- Apdrošināšana – īpašuma apdrošināšana ir obligāta visā kredīta periodā, kā arī bieži tiek prasīta dzīvības apdrošināšana.
- Bankas komisijas maksa – par kredīta izsniegšanu vai dokumentu izskatīšanu var tikt piemērota papildu maksa.
Procentu likmes
Kredīta procentu likme parasti sastāv no divām daļām:
- EURIBOR (atskaites likme, ko nosaka Eiropas starpbanku tirgū).
- Bankas procentu likme – piemēram, 1,5%–2,5%, atkarībā no klienta profila un kredītriska.
Mazajiem mājokļu kredītiem biežāk tiek piemērotas fiksētas likmes, savukārt klasiskajiem hipotekārajiem kredītiem – mainīgās.
Atmaksas grafiks
Parasti klientam, noformējot hipotekāro kredītu, ir iespēja izvēlēties:
- Annuitātes maksājumu grafiku – maksājumi vienādos apmēros visu termiņu, sākumā lielāka daļa veido procenti.
- Lineāro maksājumu grafiku – pamatsumma vienāda, bet kopējais maksājums samazinās laika gaitā, sākumā augstāks.
Grafiks ietekmē kopējo procentu maksājumu apjomu, kā arī ikmēneša slodzi budžetam.
EURIBOR
Euribor jeb Eiropas starpbanku likme ir galvenais mainīgās likmes komponents. Tā vērtība mainās atkarībā no ekonomiskās situācijas un Eiropas Centrālās bankas monetārās politikas.
2024. gadā 6 mēnešu Euribor svārstījās virs 4%, būtiski ietekmējot kredītu kopējo izmaksu. Pieaugot Euribor, palielinās arī jūsu ikmēneša maksājums. Tādēļ ir svarīgi saprast šī indikatora ietekmi un izvērtēt potenciālo riska slieksni ilgtermiņā.
Kādu mājokļa kredītu varu atļauties?
Viens no būtiskākajiem jautājumiem, ko ikviens potenciālais aizņēmējs sev uzdod, ir – cik lielu kredītu es patiesībā varu atļauties? Atbilde uz šo jautājumu nav viennozīmīga, jo tā ir cieši saistīta ar taviem personīgajiem ienākumiem, izdevumiem, esošajām saistībām, uzkrājumiem un izvēlētā īpašuma vērtību.
Lai noteiktu pieejamo kredīta summu, bankas izmanto t.s. maksātspējas aprēķinu. Parasti tās pieņem, ka ne vairāk kā 30–40% no jūsu neto ienākumiem drīkst tikt novirzīti kredītsaistībām. Šis rādītājs ietver gan jauno mājokļa kredītu, gan jebkuras citas esošās saistības (patēriņa kredīti, auto līzingi, kredītkartes utt.).
Piemērs:
- Ja jūs mēnesī pēc nodokļiem nopelnāt 1 000 €, maksimālā mēneša summa, ko varat atvēlēt visām kredītsaistībām, būtu ap 300–400 € (30–40% no ienākumiem).
- Ja jums jau ir, piemēram, 100 € maksājums par patēriņa kredītu vai auto līzingu, atlikušais pieejamais apjoms mājokļa kredītam būtu aptuveni 200–300 € mēnesī.
Labs veids, kā orientējoši saprast savas iespējas, ir izmantot banku piedāvātos kredīta kalkulatorus, kuros, ievadot savus ienākumus, esošās saistības un vēlamo īpašuma vērtību, iespējams ātri iegūt aptuveno summu, ko varat aizņemties. Vai arī aizpildīt nebanku kreditētāju nekustamā īpašuma kredīta pieteikuma form un saņemt individuāli pielāgotu kreditēšanas piedāvājumu.
Atcerieties: "atļauties" nenozīmē tikai bankas piešķirto summu – tas nozīmē arī komfortablu dzīvi ar atlikušajiem līdzekļiem pēc ikmēneša maksājumiem. Tāpēc vienmēr izvērtējiet savu budžetu godīgi un atstājiet rezervi neparedzētiem izdevumiem.
Aktualitātes nekustamo īpašumu tirgū
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus 2024. gadā turpina attīstīties, neskatoties uz augstākām procentu likmēm un Euribor kāpumu. Pircēji kļūst selektīvāki un pārdomātāki, taču interese par mājokļu iegādi saglabājas augsta.
Rīgā joprojām vispieprasītākie ir kompaktie dzīvokļi jaunajos projektos ar labu energoefektivitāti, kā arī renovētas mājas ar labu infrastruktūru tuvumā. Īpaši pieprasīti ir dzīvokļi ar 2–3 istabām mikrorajonos kā Purvciems, Imanta, Ziepniekkalns, kur cenas ir salīdzinoši pieejamas.
Ārpus Rīgas arvien lielāku popularitāti gūst īpašumi Pierīgā – Mārupē, Ādažos, Salaspilī. Cilvēki izvēlas dzīvot klusākā vidē ar privātmājas priekšrocībām, bet ar iespēju ātri nokļūt pilsētā. Tāpat pieprasījums aug arī Kurzemes un Vidzemes reģionos, īpaši ainaviskās vietās vai tuvumā pie jūras.
Vienlaikus daļa pircēju aktīvāk izvēlas arī vecākus īpašumus, ko iespējams pielāgot savām vajadzībām, īpaši, ja tiek izmantots mazais mājokļa kredīts vai kredīts remontam.
Tirgus tendences rāda, ka mājokļa iegāde joprojām ir viena no populārākajām ilgtermiņa investīcijām Latvijā, un pieprasījums saglabāsies stabils, īpaši, ja tiks paplašinātas atbalsta programmas un uzlabosies kredītpieejamība jauniem cilvēkiem un ģimenēm.
